Въпрос:
Могат ли чрез Сдружението на собствениците да ми вземат жилището?
Отговор:
Това е невъзможно. Сдруженията се правят съгласно Закона за етажната собственост и няма никакъв риск някои да вземе жилището или да се разпорежда за неплатени сметки и прочие. Сдружението има единственото право да кандидатства за безплатно саниране по този програма и нищо повече. Сдружението има нулеви правомощия да се разпорежда с частна собственост.
Въпрос:
Един или повече от собствениците на апартаменти в блока не искат да кандидатстват по програмата, останалите обаче имат желание това да се случи. Има ли решение на проблема?
Отговор:
Според изискванията на програмата е необходимо 100% съгласие на собствениците на жилища в един блок, т.е. ако има дори един против не може да се получи одобрение и да се стартират необходимите процедури.
Въпрос:
Ще бъде ли сменен асансьорът в блока, в който живея?
Отговор:
Не. При санирането няма да се подменят асансьорите в кооперациите, а само ще се следи дали съоръженията са енергийно ефективни. Например ще се постави енергоефективно осветление, или ако в един вход има два асансьора целта е те да не тръгват едновременно при повикване за един и същи етаж.
Въпрос:
Ще бъдат ли сменени радиаторите в блока?
Отговор:
Да, но само в общите части. Вътре в апартаментите – не.
Въпрос:
Имаме остъклена тераса и нова алуминиева дограма на прозорците, какво ще се случи с тях?
Отговор:
Остъклените балкони няма да се премахват, а само ще се проверява дали отговорят на общата визия на сградата. До подмяна на дограма на прозорци и балкони ще се стигне само ако остъклението не отговаря на изискванията и е много старо (примерно винкел). За всеки един одобрен по програмата блок ще бъде изработен индивидуален проект.
Въпрос:
Апартаментът ни е с външна изолация. Ще ни бъде ли направена нова?
Отговор:
Тези, които вече са си направили изолация няма да я сменят, но ще трябва да се унифицират с цвета, с който ще бъде боядисан целият блок след санирането. Всяка община и всеки Общински съвет е длъжен да издаде наредба за цвета на фасадите за всеки квартал.
Въпрос:
Апартаментът ми е ипотекиран, в този случай кой дава съгласие за участие в програмата?
Отговор:
Когато жилището е ипотекирано негов собственик е банката и тя трябва да даде съгласието си за включване в проекта.
Въпрос:
Част от апартаментите в блока са общински и ведомствени, кой дава съгласието?
Отговор:
Общината дава съгласието си за участие в програмата и трябва предварително да бъде уведомена за общите събрания, за да излъчи свой представител. Това са отнася и за ведомствените апартаменти на МВР, на Министерство на отбраната и т.н. В тези случаи съгласието трябва да се търси чрез областните управители по места.
Въпрос:
Два от апартаментите в блока са притежание на търговски дружества. Те ще бъдат ли санирани и при какви условия?
Отговор:
Да, но при определени условия. Необходимо е търговските дружества да подадат декларации за обема на други видове държавна помощ, ако са получавали такава. Ако сумата надвишава 396 000 лева, ще трябва сами да покрият мерките за енергийна ефективност.
Въпрос:
Във връзка с Методическите указания на Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради /НПЕЕ/ - приложение 10/договор/, чл.2, ал.1 - изработване на обследване за установяване на техническа характеристика на сграда, свързани с изискванията на чл.169 от ЗУТ, ал.1 /т.1-5/ и ал.2 и Технически паспорт на сградата, като разход се поемат от НПЕЕ. При констатиране и необходимост от извършване на Строително-монтажни работи /СМР/, средствата за тях от кого ще бъдат заплатени: -от Министерството на регионалното развитие или от собствениците?
Отговор:
В случай, че за дадена сграда обследването е установило изменения и повреди, разходите, които касаят отстраняване на повреди настъпили по време на експлоатацията на сградата, се поемат от Програмата.
Въпрос:
Във връзка с Методическите указания на Национална програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради /НПЕЕ/- приложение 12 /декларация/ се изисква от собствениците, не участващи в сдружението, съгласие да бъдат изпълнени предложените в резултат на техническо и енергийно обследване, допустими дейности за обновяване на сградата. Тази декларация се изисква от тях преди споменатите дейности да са уточнени и извършени, да дадат съгласието си. Това е тъждествено да се подпишат на бял лист, което обстоятелство предполага предварително несъгласие за постигане на 100%-во съгласие за достъп до самостоятелните обекти.
Съгласието се изисква за изпълнение изискванията по приложения 7 и 9 т.4 от Методическите указания на НПЕЕ. Без него не може да се достигне до стартиране искането за финансова помощ.
Предлагаме за опростяване и ускоряване на тази дейност:
•едно предварително външно обследване на въпросната сграда, което да даде предварителна яснота на не членуващите в сдружението на собствениците за даване на съгласието им.
•или при попълване на Приложение №12 /декларация/, собственикът да може да изрази писмено с кои от задължителните СМР не е съгласен и ако това се приеме за допустимо, да бъде включено в договора.
Отговор:
В приложение 12 ССО – нечленуващи в Сдружението на собствениците, декларират, че са съгласни да бъдат предприети допустими дейности за обновяване на сградата (както в общите части, така и в притежавания от тях обект), съгласно правилата на Програмата, в това число всички мерки, необходими за привеждане на сградата в съответствие с нормативните минимални изисквания за енергийна ефективност, както и дават съгласието си да осигурят достъп до самостоятелния обект, на който са собственици.
Предвид факта, че държавата осигурява 100% безвъзмездна помощ за конструктивно укрепване и мерки за енергийна ефективност за частна собственост, се очаква ползвателите на безвъзмездната помощ да декларират своето съгласие на по-ранен етап преди да са поети финансови ангажименти към изпълнителите, които ще реализират съответните дейности по сградата.
Всички продукти, които изпълнителите ще изработят – техническо обследване (ТО), обследване за енергийна ефективност (ОЕЕ), инвестиционен проект (ИП) за дадена сграда, подлежат на сериозен контрол от няколко страни.
От една страна общината следва да одобри разработените продукти, т.е. да провери, че те отговарят на изискванията на нормативната уредба и на изискванията на Програмата. Само след подобна проверка продуктите ТО, ОЕЕ и ИП, ще бъдат приети от общината и ще бъдат разплатени на изпълнителя.
От друга страна всяко СС има право да определи техническо лице, което да осъществява контрол по работата на изпълнителите за ИП и СМР.
От трета страна проверка ще се осъществява и от страна на избраните изпълнители за строителен надзор, които също осъществяват контрол в процеса.
Областният управител също има контролни правомощия.
При наличието на достатъчно страни, осъществяващи контрол по дейностите за дадена сграда, хипотезата, че за даден обект, респективно собственик на обект, ще бъдат предприети действия, които противоречат на нормативна уредба или на изискванията на програмата, са невъзможни.
При наличието на публичен ресурс, който финансира обновяването на частен дом, средствата за дейностите по този дом не могат да бъдат разходвани по друг начин, освен при спазване на изискванията на националното законодателство. В този смисъл всяка мярка, посочена в докладите за техническото обследване и обследването за енергийна ефективност, ще бъде необходима мярка и всеки гражданин, който иска да се възползва от безплатното обновяване, трябва да приеме и осигури достъп.
В заключение следва да обърнем внимание, че договор се сключва със Сдружението на собствениците, които изразяват съгласие да участват в Програмата и да осигурят достъп до всеки СО. В този смисъл отделните претенции на членове или нечленове на СС следва да бъдат решавани от Сдружението. Ако даден собственик не желае да бъдат предприети предписаните мерки по обект негова собственост, то това възпрепятства обновяването на сградата като цяло.
Националната програма е насочена към сгради, които са постигнали 100% съгласие за 100% безвъзмездна помощ.
Предложението Ви за ускоряване и опростяване на процедурата не е в правомощията на общината. Националната програма и начина й за реализация са одобрени с постановление на министерски съвет. Редът за реализиране на тези дейности е чрез избор на изпълнители по Закона за обществени поръчки. В този смисъл понятие „предварително обследване" не съществува. Избраните по реда на ЗОП изпълнители, ще реализират обследвания за сгради, които са сключили договор с общината, а общината респективно е сключила договор с ББР и областния управител.
Въпрос:
В чл. 8 и чл. 9 на приложение 10 на НПЕЕ, СС /Доверителя/ се явява заложник по изпълнението на договора с Довереника на лицата извън сдружението, подписали само декларация приложение 12, с финансова отговорност пред банката /ББР/.
При положение, че някои от тези лица се откажат на даден етап да дадат достъп за изпълнение на СМР или изцяло се откажат от изпълнението им, то последствията са само за СС, но не и персонално за тези лица.
Това е недопустимо за СС да подпише такъв заробващ договор.
Докато това не се прецизира никои от СС не биха и не би трябвало да сключват договори.
Последствията са възстановяване на извършените до момента финансови разходи за сметка на СС /Доверителя/.
Отговор:
В така поставените от Вас въпроси, е очевидно притеснение, че нечленовете на сдружението не носят отговорност наравно с членовете му. Съгласно ЗУЕС СС се създава с минимум 67% от гласовете на собствениците. Ако във Вашата сграда има лица, за които имате притеснения, че биха създали подобни рискове, то няма пречка да регистрирате сдружение със 100% участие на Етажната собственост, за да имат всички отговорността, която считате, че би била налице по силата на споразумението за сдружението.
СС е Юридическо лице , създадено по силата на специален закон. Ако в него участват 100 % от собствениците – Общото събрание на СС е идентично като членски състав и функции като Общото събрание на етажната собственост. При гласуване за участие – дори и тези, които гласуват против, са задължени да изпълнят решението на ОС, независимо дали ще дадат декларация или не. Те на едно основание са отговорни с останалите собственици на обекти. НЕОБХОДИМО е обаче 100 % участие, за да носят всички еднаква отговорност по силата на сключения Договор.!
Чл.9 ЗУЕС и чл.38 ЗУЕС важат и в тази хипотеза.
Когато в СС не участват 100% собственици, по правило следва да се проведат две събрания:
1. ОС на СС, което да реши да участва в Програмата и
2. ОС на етажната собственост, в което участват невключените в СС и представител на СС – гласува се същия въпрос и ако отново има 67%, всички гласували против са длъжни да изпълнят решението на ОС. Съгласно чл.6, ал.1, т. 9 ЗУЕС, това е задължение. Решенията на ОС, съгласно чл.38 ЗУЕС се изпълняват в 14-дневен срок, ако ли не, може да се извади заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 ГПК.
Ако едно лице декларира достъп и впоследствие се откаже, СС като ЮЛ може да претендира причинени вреди и пропуснати ползи по общия ред на ЗЗД, като се позове на Декларацията като писмено доказателство спрямо онези собственици, които впоследствие са отказали достъп
Отново следва да се обърне внимание, че основния риск тук е за държавата, която отпуска средства на юридическо лице, което на практика няма имущество. Т.е. при подобен казус, в който дадено лице отказва достъп, няма механизъм, по който общината/държавата да изиска възстановяване на средства от това лице и/или от СС.
Програмата осигурява безплатно обновяване на жилищата на гражданите. Ако някой не желае да получи тази безвъзмездна помощ, то това би възпрепятствало всички собственици в тази сграда. При подобни случаи следва и самите собственици да мотивират подобни лица и да ги убедят да се включат в програмата.
В заключение държавата/общината не може да оказва натиск при подобни случаи. Може само и единствено да изпълни условията на Програмата. Всяка етажна собственост може да прецени дали да се включи в Програмата или не. Ако дадени условия по програмата се считат за „заробващи", гражданите имат право да изберат да не се включат в програмата.
Въпрос:
По Методическите указания от НПЕЕ приложения 7 и 9 т. 6 техническото лице, упълномощено от Сдружението на собствениците няма делегирани права и задължения при обследване, изготвяне на проекта и самите СМР, а само по предаването на обекта.
Смятаме, че тези права и задължения на техническото лице трябва да фигурират и при обследването, изготвянето на проекта и изпълнението на СМР.
Отговор:
По отношение на техническото лице съгласно Методическите указания, то е: „Упълномощено от СС лице с техническо образование и/или опит в строителството или упражняване на строителен надзор или на инвеститорски контрол за целите на упражняването на текущ инвеститорски контрол по време на строителството от името на СС.",
- стр. ...8 и 9 „Сдруженията на собствениците се създават по реда на чл. 25, ал. 1 от ЗУЕС. За целите на програмата не са допустими сдружения, създадени с цел и осъществяващи друга дейност, в т.ч. и по чл. 25, ал. 2 от ЗУЕС, включително стопански дейности, като отдаване под наем на общи части. Сдруженията на собствениците:
• подават ЗИФП в общината;
• осъществяват контрол върху изпълнението на обновяването за енергийна ефективност в съответната жилищна сграда чрез упълномощено техническо лице или представляващия сдружението;"
Също така в цитираното от Вас приложение 7 е записано следното: „Определяне на лице (техническо лице или представляващия сдружението), което да бъде упълномощено да представлява СС при изпълнение на следните функции: упражнява контрол при приемането на изработения технически проект, изпълнените СМР от името на СС, като подписва протокол за предаване на строителната площадка; протокол за установяване годността за ползване на обекта; както и протоколите за приемане на изпълнените количества и видове строително ремонтни работи и др. по Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството до пълна реализация на провежданите мерки по обновяване". Очевидно, че това техническо лице има правомощия по осъществяване на контрол по техническия проект и при изпълнение на СМР.
Очевидно от цитираните текстове е, че това техническо лице има контролни правомощия.
Във функциите на техническото лице не са предвидени правомощия по контрол върху обследванията, тъй като тези два продукта – ТО и ОЕЕ предписват мерки, които отговарят на изискванията на нормативна уредба и представляват независима оценка на дадена сграда. Вмешателство в извършването на оценка не е допустимо. В този смисъл и общината има право само и единствено да не одобри подобен продукт, ако той не съдържа задължителен реквизит съгласно нормативната уредба, но няма право да дава препоръки, становище или коментари по съдържанието на тези обследвания. Поради това и техническите лица не осъществяват контрол върху тези обследвания, но осъществяват контрол върху проекта и СМР за сградата.
